Skip to main content

Încetarea contractului de închiriere a locuinţei, în Elveţia

În România relaţiile contractuale generate de închirierea unei locuinţe sunt determinate de cele mai multe ori de mica înţelegere a părţilor. Când se mută, cum se mută, cât e chiria şi când pleacă - sunt elemente rar stabilite în scris. În consecinţă, ceea ce s-a convenit are o aură de flexibilitate, una din părţi fiind supusă de multe ori abuzurilor celeilalte părţi - adesea, proprietarul trezindu-se că i-a plecat chiriaşul.

 
În Elveţia (unde închirierea este principalul mod de a locui) desfăşurarea în bune condiţii a relaţiilor contractuale şi încetarea contractului de închiriere într-un mod respectabil sunt aspecte detaliat reglementate de lege şi de obiceiul locului. Totul cu scopul de a crea o atmosferă de siguranţă pentru toată lumea - până la urmă, esenţa stilului de viaţă elveţian.

Prin urmare, la încetarea contractului de închiriere trebuie respectate anumite termene şi proceduri pe care dispoziţiile legale şi cutuma le impun.

 
Bineînţeles că şi în Elveţia funcţionează principiul voinţei părţilor, care împreună şi de comun acord pot decide încetarea închirierii în orice mod şi la orice termen. Prezentarea următoare vizează doar situaţia în care încetarea contractului are loc întocmai dispoziţiilor legale, neexistând, prin voinţa comună a părţilor, vreo derogare contractuală de la aceste proceduri.

A. Cine doreşte încetarea contractului de închiriere. Variante şi proceduri

I. Încetarea contractului de închiriere la iniţiativa chiriaşului


Chiriaşul care doreşte să se mute are doua posibilităţi:
1. să aştepte data convenită prin contract sau stabilită de obiceiul locului şi să predea apartamentul proprietarului; sau
2. să caute un alt chiriaş căruia să îi transfere contractul de închiriere.
   
1. Notificarea proprietarului şi predarea apartamentului către proprietar
Chiriaşul trebuie să îl notifice în scris pe proprietar, cel mai bine prin scrisoare recomandată, asupra intenţiei de a se muta din locuinţă.


Anunţarea deciziei de a părăsi apartamentul trebuie făcută cu cel puţin 3 luni înainte de data la care chiriaşul intenţionează să plece din casă. Termenul de trei luni începe să curgă din ziua următoare zilei în care notificarea a ajuns la proprietar.    

Plecarea chiriaşului din casă (încetarea contractului de închiriere) poate avea loc doar la următoarele date:
- la data prevazută prin contractul de închiriere, dacă, în concret, contractul face referire la o astfel de dată;
- în cazul în care contractul nu prevede data la care poate avea loc încetarea raporturilor contractuale, atunci se iau în considerare datele stabilite prin cutumă in localitatea/cantonul respectiv - datele la care în mod obişnuit în zona respectiva chiriaşii pleacă din locuinţe.  Pentru a afla datele uzuale din localitatea/cantonul în care se află locuinţa, trebuie consultat fie website-ul localităţii, fie website-ul autorităţii locale pentru probleme în materie de chirii - Schlichtungsbehörde (Mietamt)/Commission de conciliation en matière de bail à loyer. Nu fiecare localitate/consiliu local are propria sa autoritate, pentru zonele cu mai puţină populaţie există o singură instituţie la mai multe localităţi.

Exemplu: data prevăzută de obiceiul locului pentru încetarea contractului de închiriere (plecare din locuinţă) este 31 octombrie. Chiriaşul care doreşte să se mute la această dată trebuie să îl notifice pe proprietar prin scrisoare recomandată, care trebuie să ajungă la proprietar cel mai târziu la data de 30 iulie.

 
Dacă notificarea ajunge mai târziu de această dată, atunci încetarea contractului de închiriere nu mai survine la 31 octombrie, ci la următoarea dată posibilă, stabilită de obiceiul locului (de exemplu 31 ianuarie). Până la acest moment chiriaşul trebuie să achite chiria şi celelalte cheltuieli.

Notificarea se semnează de persoana înscrisă în contractul de închiriere. Dacă mai multe persoane sunt încrise ca şi chiriaşi în contractul de închiriere, atunci semnătura fiecăruia dintre ei trebuie să existe pe notificare.

În măsura în care chiriaşul respectă aceste termene şi formalităţi, din momentul predării apartamentului la data respectivă el este liber de contract - asta înseamnă, cel mai important, că nu mai trebuie să plătească chiria şi nu îl înteresează dacă proprietarul găseşte sau nu alt chiriaş.

2. Căutarea unui nou chiriaş şi plecarea înainte de termen
În cazul în care chiriaşul vrea să se mute mai repede şi nu doreşte să aştepte data stabilită în contract sau prin cutumă pentru a pleca din apartament, el are posibilitatea de a căuta un alt chiriaş care să preia contractul de închiriere.


Este o procedură specifică sistemului juridic din Elveţia, care permite transferul de drepturi şi obligaţii direct de la chiriaş la noul chiriaş. Noul chiriaş preia contractul de închiriere în aceleaşi condiţii ca şi contractul iniţial - adică aceeaşi chirie, aceleaşi Nebenkosten/charges.


Avantajul acestei variante: vechiul chiriaş poate să predea apartamentul (să transfere contractul de închiriere) în orice moment, nefiind nevoit să aştepte datele stabilite de contract/cutumă pomenite mai sus. Corespunzător, noul chiriaş se poate muta oricând în locuinţă (evident, la întelegere cu chiriaşul care pleacă).


Vechiul chiriaş poate căuta un nou chiriaş în orice mod consideră de cuviinţă - prin cunoştinte, anunţ ziar, internet etc. Noul chiriaş trebuie să fie acceptat de proprietar, iar noul contract de închiriere se încheie cu proprietarul.

Condiţii ce trebuie îndeplinite de noul chiriaş
Vechiul chiriaş are obligaţia de a verifica dacă noul chiriaş este o persoană corespunzătoare:  noul chiriaş trebuie să fie solvabil, să prezinte suficiente garanţii că va fi în stare să îşi îndeplinească obligaţiile contractuale - respectiv plată chirie, Nebenkosten/charges.


Vechiul chiriaş are obligaţia de a verifica bonitatea noului chiriaş. Potrivit obiceiului local, se consideră că noul chiriaş este solvabil şi va fi în măsură să achite chiria dacă valoarea chiriei (incluzând şi Nebenkosten/charges) reprezintă cel mult o treime din venitul noului chiriaş. De asemenea este necesar ca noul chiriaş să prezinte o adeverinţă de la Betreibungsamt /Office des Poursuites (traducere liberă ar fi Registrul datornicilor) care să ateste că nu are datorii înregistrate.

Noul chiriaş trebuie să fie o persoană potrivită pentru locuinţa respectivă. De exemplu, într-o locuinţă de două camere nu ar fi potrivit, după standardele elveţiene, să locuiască o familie de şase persoane.

Este recomandabil ca vechiul chiriaş să întocmească un chestionar pe care să îl dea la completat persoanelor interesate să preia contractul de închiriere. În acest fel vechiul chiriaş (1) află informaţiile necesare despre situaţia noului chiriaş (2) îşi constituie o dovadă scrisă, în caz de neînţelegeri cu proprietarul sau cu noul chiriaş.


De asemenea se recomandă ca, atunci când a fost gasită o persoană care în mod obiectiv îndeplineşte condiţiile pentru a deveni noul chiriaş (venit corespunzător, fară datorii, nu face galăgie etc), să se consemneze în scris intenţia acesteia de a prelua contractul de închiriere. Cu alte cuvinte, vechiul chiriaş şi potenţialul nou chiriaş să întocmească un înscris în care să declare că sunt de acord să cedeze, respectiv să preia locuinţa şi contractul de închiriere, de la o anumită dată (rezonabilă, pentru a îi da timp proprietarului să analizeze situaţia). O astfel de dovadă scrisă este utilă mai ales în cazul în care proprietarul refuză noul chiriaş pentru motive subiective şi nepermise de lege (de exemplu naţionalitatea noului chiriaş). Dacă apare un astfel de abuz, vechiul chiriaş se poate muta din locuinţă, după cum şi-a propus, şi este eliberat de relaţiile contractuale, el având dovadă scrisă că a căutat şi a găsit o persoană potrivită pentru a ocupa locuinţa. Totuşi, chiar şi în această situaţie, nu aş recomanda ca vechiul chiriaş doar să işi ia lucrurile şi să plece, ci să işi rezolve mai întâi conflictul cu proprietarul la Schlichtungsbehörde / Commission de conciliation.

Un model de formular poate fi găsit pe Mieterverband.ch (în germană).

Informarea proprietarului
Vechiul chiriaş trebuie să îşi informeze proprietarul, atunci când doreşte să transfere contractul de închiriere direct către un nou chiriaş.


Decizia de a îl accepta pe noul chiriaş aparţine proprietarului. Vechiul chiriaş are obligaţia de a îi prezenta acestuia toate informaţiile relevante referitoare la noul chiriaş, însoţite de documente (dovada venitului dar şi dovada lipsei datoriilor).


Raportul locativ se transferă către noul chiriaş în momentul în care acesta semnează contractul de închiriere cu proprietarul. Până la acest moment vechiul chiriaş trebuie să îşi îndeplinească obligaţiile contractuale (cel mai important - plata chiriei şi Nebenkosten/charges), chiar dacă a eliberat deja apartamentul.

II. Încetarea contractului de închiriere la iniţiativa proprietarului
Pentru a anunţa intenţia de încetare a contractului de închiriere, proprietarul va folosi obligatoriu numai Formularul-tip disponibil în fiecare canton. Formularul este întocmit de Departamentul cantonal pentru Justiţie. O listă a formularelor pentru fiecare canton este disponibilă la în germană şi în franceză. Formularul completat trebuie expediat către chiriaş, cel mai bine prin scrisoare recomandată

Proprietarul este ţinut să respecte aceleaşi termene la care poate înceta contractul, ca şi chiriaşul - termenul prevăzut de contract sau, în lipsa acestuia, termenele date de obiceiul locului (vezi pct. A.I.1). Proprietarul trebuie să trimită formularul privind încetarea contractului cu cel puţin trei luni înainte de această dată (întocmai ca şi chiriaşul).

Chiriaşul are posibilitatea de a formula contestaţie împotriva notificării de încetare a contractului. Contestaţia se depune în termen de 30 de zile la Schlichtungsbehörde/Commission de conciliation.

Situaţia noului proprietar
Atunci când locuinţa închiriată a fost vândută, noul proprietar are dreptul de a solicita încetarea contractului de închiriere, dacă el sau rudele sale apropiate au nevoie de spaţiu pentru a locui în el.


Procedura notificării chiriaşului este aceeaşi: trimiterea formularului cantonal menţionat mai sus, cu cel puţin 3 luni înainte de termenul stabilit prin obiceiul locului pentru încetarea contractelor de închiriere.

 


B. Starea în care se predă locuinţa
Indiferent dacă închirierea încetează la dorinţa chiriaşului sau a proprietarului şi indiferent dacă vechiul chiriaş a găsit un nou locatar sau locuinţa rămâne liberă, la plecarea din locuinţă chiriaşul trebuie să aducă apartamentul în starea în care l-a preluat la începutul închirierii, exceptând uzura normală. Chiriaşul are în sarcină următoarele costuri:


a) Costuri pentru efectuarea micilor reparaţii, de maxim 150 CHF (suma poate diferi în anumite cantoane). Astfel de reparaţii pot fi: schimbat clanţa de la uşă, înlocuit geam spart etc.
b) Costuri pentru stricăciuni ce depăşesc uzura normală, la anumite părţi din locuinţă.


Uzura normală presupune că fiecare parte, instalaţie din locuinţă (de ex. parchet, ţevi), care are anumită durată de viaţă, se degradează treptat, iar la sfârşitul duratei de viaţă trebuie înlocuită. În acest caz (înlocuirea părţii defecte la sfârşitul perioadei de viaţă) costurile sunt exclusiv în sarcina proprietarului. 


Dacă, în schimb, obiectul se strică mai repede decât ar trebui (prezumându-se o folosinţă exagerată sau defectuasă din partea chiriaşului) atunci şi chiriaşul trebuie să participe proporţional la acoperirea costurilor de înlocuire.

Pentru a afla ce înseamnă uzură normală şi cel fel de stricăciuni nu intră in uzura normală ci ce datorează unei folosiri inadecvate, există un Tabel privind durata de viaţă a părţilor componente ale unei locuinţe - paritätische Lebensdauertabelle / Tabelle d'amortissement. Tabelul este întocmit de Mieterverband şi Hauseigentümerverband Schweiz / Associations de bailleurs et de locataires.


Exemplu: vopseaua de pe pereţi are, potrivit tabelului, o durată de viaţă de opt ani. Dacă pereţii se murdăresc după 4 ani şi trebuie revopsiţi atunci chiriaşul va achita 50% din preţ. Dacă însă au trecut 8 ani de la ultima vopsire atunci chiriaşul poate să şi deseneze pe pereţi, căci obligaţia de a revopsi şi costurile aferente revin exclusiv proprietarului.


Pentru a calcula durata de viaţă a unui lucru nu contează când s-a mutat chiriaşul în casă, contează doar când a fost reînnoit obiectul respectiv. De exemplu parchetul are o durată de viaţă de 40 de ani - dacă a fost montat ieri, perioada de 40 de ani începe să curgă de ieri şi se va opri în 2051, indiferent câte rânduri de chiriaşi ar sta in casă în această perioadă.

c) Costuri pentru efectuare curăţenie generală în apartament, până la cele mai mici detalii (podea, ferestre, frigider, cuptor, faianţa şamd). Chiriaşul poate să facă curătenie el personal sau poate să angajeze o firma de curătenie.

d) Achitarea tuturor facturilor privind utilităţile, pentru folosinţa până la momentul plecării din apartament.

Predarea apartamentului
La predarea apartamentului, proprietarul sau un reprezentant al acestuia trebuie să vină şi să vadă locuinţa. Cu această ocazie se întocmeşte un protocol de predare-primire - Wohnungsabnahmeprotokoll / État des lieux de sortie în care se consemnează cât mai precis starea locuinţei, eventualele lipsuri. Un model de protocol se găseşte pe Mieterverband.ch (în germană).


Protocolul trebuie să fie păstrat pentru a fi prezentat la nevoie şi noului chiriaş.

În cazul în care există neînţelegeri cu privire la starea apartamentului şi stricăciuni poate fi chemat  ca şi „mediator“ un expert de la Mieterverband / Association suisse des locataires respectiv Eigentümerverband/Fédération romande immobilière.  Nu cunosc însă dacă aceşti experţi vin chiar şi în situaţia în care chiriaşul respectiv proprietarul nu este membru al asociaţiei. O altă variantă de mediere este Schlichtungsbehörde / Commission de conciliation, unde procedura este gratuită. Poate fi chemat şi un expert independent de asociaţia de locatari MV/ASLOCA, dar de regulă acesta costă foarte mult.

În orice caz, proprietarul nu se poate opune ca chiriaşul să părăsească locuinţa, chiar dacă ar constata că există lipsuri. El va recupera pagubele ulterior de la chiriaş, la nevoie prin mediere la Schlichtungsbehörde/Commission de conciliation.

Predarea cheilor
Chiriaşul predă proprietarului toate cheile, inclusiv cele făcute de el pe cheltuiala sa. Este recomandabil să se consemneze în scris predarea cheilor, cel mai simplu direct în protocolul de predare primire. 

Retragerea garanţiei (Mietzinsdepot/le dépôt de garantie)
La încetarea locaţiunii se retrage garanţia depusă de chiriaş la începutul închirierii. Garanţia este de regulă depusă într-un cont bancar deschis pe numele chiriaşului (chiriaşul încasează dobânda pentru acest depozit), dar la care chiriaşul nu are acces (nu poate retrage banii) fără acordul proprietarului. În cazul în care proprietarul refuză în mod abuziv să îşi dea acordul pentru retragerea banilor, chiriaşul are la dispoziţie următoarele variante:
- să se adreseze, ca prim pas, la Schlichtungsbehörde/Commission de conciliation;
- să aştepte un an, după care, teoretic, banca este obligată să îi elibereze banii şi fără acordul proprietarului, dacă proprietarul nu a făcut vreo plângere în acest timp. Practic însă, atunci când chiriaşul vine, după un an, să îşi retragă banii, banca îl întreabă şi pe proprietar ce părere are.

C. Situaţie specială: Prelungirea contractului de închiriere
Atât în situaţia în care chiriaşul a anunţat că se mută din locuinţă (fie la termen, fie căutând un alt chiriaş pe care nu îl găseşte) cât şi în situaţia în care proprietarul este cel care a notificat încetarea raporturilor locative, chiriaşul poate solicita prelungirea închirierii peste termenul anunţat pentru încetarea contractului. Practic, chiriaşul nu este nevoit să locuiască în stradă dacă nu a reuşit să îşi găsească un alt apartament.


Prelungirea contractului de închiriere se solicită de către chiriaş la Schlichtungsbehörde / Commission de conciliation. Motivele pentru care solicită prelungirea trebuie să fie solide - să facă dovada că mutarea din locuinţă ar crea o situaţie dificilă pentru sine şi familia sa.


Prelungirea poate fi solicitată şi acordată de maximum 2 ori pentru o perioadă totală de cel mult 4 ani. Condiţiile din contractul iniţial se menţin (acelaşi nivel chirie, Nebenkosten/Charges).

D. Diverse
1. Prezentarea de mai sus are în vedere situaţia unui contract de închiriere încheiat pe perioadă nelimitată. Pentru un contract încheiat pe perioadă limitată, termenul şi condiţiile de încetare a închirierii sunt date de contract.

2. În Elveţia, chiriaşul, de cele mai multe ori, contractează nu direct cu proprietarul, ci cu administratorul locuinţei. Acesta este o societate comercială în domeniul imobiliar care îl reprezintă pe proprietar în toate problemele ce ţin de conservarea imobilului şi punerea lui în valoare - adică încheiat contracte închiriere, adunat chirii, stabilit buget cheltuieli, găsit contractori pentru îmbunătăţiri şamd. În Elveţia, proprietari ai imobilelor sunt nu atât persoane fizice, cât mai ales dezvoltatori imobiliari care construiesc locuinţele şi apoi le dau unui administrator să le inchirieze. Drept pentru care existenţa administratorului este o situaţie des întâlnită, mai ales în cazul complexelor imobiliare apărute în ultimii ani. În prezentarea de mai sus, orice referire la proprietar îl are în vedere şi pe administrator.

Link-uri utile:
www.mieterverband.ch
www.asloca.ch
www.asi-infoalloggio.ch
www.schweizerischer-mieterschutz.ch
www.hev-schweiz.ch
www.mietrecht.ch

 

Simona Lang, Baden

 

 

sorinbun Fri, 10/07/2011 - 16:50

Fain articol si de folos...multumesc Simona Lang.Propun sa fie trecut la "Util" .

AbraMack Wed, 10/12/2011 - 22:26

mulțumesc pentru articol!  Totuși, nu m-am dumirit: există o bază LEGALĂ prin care proprietarul (agenția imobiliară) poate împiedica/tărăgăna recuperarea GARANȚIEI? Caz concret: apartament predat la cheie, cu semnături șamd, în luna iunie...recuperarea cauțiunii în luna septembrie. Pretext: nu au fost emise facturile pentru micile reparații din apartament (ÎN TREI LUNI????). Nu am găsit niciunde o bază legală la această... nesimțire cum de-altfel nu există nici în contractul de închiriere stipulată vreo condiție sau excepție pentru restituirea acestei garanții.... Încă o dată mulțumiri pentru articol! Extrem de util!

luca Tue, 07/15/2014 - 10:00

am si eu o intrebare .. in cazul in care  parasesti  imobilul  inainte d expirarea contractului avand lasata garantia ce se poate intampla?